Zaliczka a zadatek

W czasie udzielania porad prawnych w Punkcie Nieodpłatnych Porad Prawnych w Szczekocinach niejednokrotnie spotkałem się z tematem zaliczki oraz zadatku. Wiele osób myli te pojęcia lub uważa za tożsame. Jednak w praktyce jest ogromna różnica pomiędzy zadatkiem i zaliczką. Często zdarza się, iż osoby chcą otrzymać zwrot zadatku ponieważ rozmyśliły się i np.: nie chcą już kupić mieszkania, które zobowiązały się nabyć w zawartej umowie przedwstępnej. W takim przypadku po przeanalizowaniu stanu faktycznego musiałem stwierdzić, że zwrot zadatku nie przysługuje i jeżeli go nie chcą stracić to muszą wykonać zawartą umowę. Dlatego też w niemniejszym artykule postaram się wyjaśnić najważniejsze cechy zadatku oraz zaliczki. Postaram się przedstawić ich różnice oraz podobieństwa.  

Podstawa prawna

W pierwszej kolejności musimy sobie wyjaśnić, iż instytucja zaliczki w żaden sposób nie jest regulowana przez kodeks cywilny. Niemniej jak się powszechnie utarto zaliczka jest przeznaczana na poczet przyszłych zobowiązań, które powstają na podstawie zawartej umowy. Co ważne zaliczka nie stanowi zabezpieczenia zawartej umowy, jest częścią kwoty którą wcześniej wpłacamy. Podlega ona zwrotowy, gdy transakcja nie dojdzie do skutku bez względu na zawinienie którejś ze stron. Dlatego, też nie stanowi ona istotnego zabezpieczenia w umowie. Gdy jako sprzedający otrzymamy od kupującego zaliczkę to w dalszym ciągu nie możemy być pewni, że zawarta umowa dojdzie do skutku.

Natomiast zadatek jest już uregulowany i według art. 394 § 1;

W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jak wynika z powyższego jeżeli jedna ze stron umowy nie wywiąże się ze zobowiązania to stronie przeciwnej przysługuje rekompensata w postaci zadatku. Idąc dalej art. 394 § 2 stanowi iż;

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi

 oraz art. 394 §  3 określa, iż 

W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony

Na tej podstawie jeżeli umowy nie dotrzyma strona wpłacająca zadatek to strona przeciwna zatrzymuje jego pełną wysokości. Natomiast jeżeli umowy nie dotrzyma strona, która otrzymała zadatek to jest ona zobowiązana do zwrotu dwukrotności kwoty wpłaconej zadatkiem. 

Co do zasady zadatek nie powinien stanowić więcej niż 20% całości kwoty.

Zadatek a zaliczka.

Jak wynika z powyższego wpłacając zaliczkę nie musimy przejmować się jej ewentualnym zwrotem. W Przypadku niedojścia do skutku zawartej umowy w każdym przypadku zaliczka zostanie nam zwrócona.

Wpłacając zadatek musimy mieć świadomość, że w odstąpienia od zawartej umowy z naszej winy nie będziemy mogli ubiegać się o jego zwrot. Podstawową rolą zadatku jest sankcja w postaci kar pieniężnych za niewywiązanie się z ustaleń zawartej umowy. Natomiast do zwrotu zadatku nie dojdzie gdy za niewykonanie umowy odpowiedzialność ponoszą obie strony lub nastąpiła sytuacja, w której niewykonanie umowy wynikło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.

Kiedy warto wybrać zadanek?

Instytucja zadatku niewątpliwie sprawdzi się przy zakupie nieruchomości bądź samochodu. Otrzymując zadatek zyskujemy większą pewność, iż kupujący faktycznie doprowadzi zawarta umowę do skutku. Rezygnacja z zawartej umowy spowoduje nałożenie kary pieniężnej na kupującego w postaci zatrzymania zadatku. Taka sytuacja będzie dla niego nie korzysta, więc istnienie duże prawdopodobieństwo, że kupujący wywiąże się z zawartej umowy.