Umowa najmu lokalu #PoradyPrawne

Kto usunie usterki w wynajmowanym mieszkaniu?

Umowa najmu zawierana jest przez najemcę oraz wynajmującego. Jej przedmiotem jest najczęściej lokal mieszkalny lub użytkowy. Jak wskazuje art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. 

Wynajmujący zobowiązany jest wydać najemcy lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie przez cały czas trwania umowy najmu. Jeśli więc awarii ulegnie instalacja wodna czy elektryczna wynajmujący ma obowiązek usunąć usterki. Najemca jest natomiast obciążony drobnymi nakładami połączonymi ze zwykłym używaniem rzeczy, takimi jak malowanie ścian czy drobne naprawy podłóg, drzwi i okien.

Z uwagi na fakt, iż umowa najmu ma charakter odpłatny, konieczne jest zamieszczenie w niej informacji o wysokości czynszu. Najemca zobowiązany jest do płatności czynszu w umówionym terminie. Jeśli natomiast termin ten nie jest w umowie określony, a najem ma trwać dłużej niż miesiąc lub umowa była zawarta na czas nieoznaczony, czynsz należy płacić z góry do dziesiątego dnia miesiąca. Dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, wynajmującemu przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przysługujące wynajmującemu prawo zastawu wygasa, jeżeli rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może jednak sprzeciwić się usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je do czasu aż zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. 

Dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu jest zależna od czasu, na jaki została zawarta. Jeżeli umowa została zawarta na czas nieokreślony, zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą wypowiedzieć ją w każdym czasie. Musi upłynąć jednak określony okres wypowiedzenia. Jeżeli natomiast czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem jedynie w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa nie przewiduje takich wypadków, brak jest możliwości wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów wypowiedzenia.

Istnieją jednak szczególne sytuacje przewidziane przez Kodeks cywilny. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Drugi przypadek, w którym najemca może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym dotyczy sytuacji, w której w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, lub jeżeli wady te usunąć się nie dadzą.

Milena Kubos